Согласно Закону Украины «Об аренде земли» Аренда земли – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.

Статья 792 ГК Украины определяет, что отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом, в частности Земельным кодексом Украины, Законом Украины «Об аренде земли».

Договор аренды земли – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями обязательства и требованиями земельного законодательства. Договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально. Типовая форма договора аренды земли утверждается Кабинетом Министров Украины (Постановление №220 от 03.03.2004 г.).

Знают крестьяне свои права и смогу ли себя защитить в отношениях с фермерами и аграрными предприятиями, использующими их земли? – Вопрос, который не имеет утвердительной ответа. В большинстве случаев владельцы земельных наделов подписывают шаблонные договоры, не зная юридических последствий таких сделок.

Попробуем очертить типичные ошибки и указать на более значимые моменты при заключении договора аренды земельного участка.

Форма договора:

Первым шагом, необходимым для оформления отношений между фермером и владельцем земельного участка является заключение договора его аренды. Согласно закону, он может иметь простую письменную форму, но по взаимному желанию арендатора и арендодателя, они могут подтвердить его нотариально.

Существенные условия договора:

Договор аренды земельного участка должен содержать следующие существенные условия:

а) информацию о земельном участке, передаваемого в аренду: кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка;

б) срок действия договора аренды;

в) арендную плату с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату.

Сроки:

Срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет. 7 лет является, на сегодня, минимальным сроком аренды для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства и 10 лет для земель сельскохозяйственного назначения, которые являются земельными участками мелиорируемых земель и на которых проводится гидротехническое мелиорация.

Стоит отметить, что объект по договору аренды земли считается переданным арендодателем арендатору с момента государственной регистрации права аренды, если иное не установлено законом. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременение таких прав путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Арендная плата:

Базой для расчета арендной платы является нормативная денежная оценка земли. Она указана в каждом сертификате на получение земельной доли (пая). Размер ставки арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения должен быть не менее 3 % от стоимости земельного участка в соответствии со статьей 1 Указа Президента Украины от 02.02.2002 г.. № 92/2002 «О дополнительных мерах по социальной защите крестьян-собственников земельных участков и земельных долей (паев) » с изменениями.

Возобновление договора аренды земли:

В соответствии со ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» По окончании срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновление договора аренды земли). Если арендатор надлежащим образом выполнял обязанности, предусмотренные договором, – ему гарантируется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Для этого необходимо придерживаться следующего сценария: арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору; земля используется по назначению; до окончания срока действия договора арендатор сообщает владельцу о намерении воспользоваться преимущественным правом; к письму-уведомлению прилагается проект дополнительного соглашения; в течение месяца владелец не высказывает возражений и сообщает о своем решении в письменной форме.

Очень важно, чтобы владелец земли был уведомлен о намерении арендатора воспользоваться преимущественным правом и ответил на письмо! В противном случае поведение обеих сторон может считаться недобросовестной с точки зрения закона.

Как показывает практика, недобросовестные арендаторы часто злоупотребляют преимущественным правом на заключение договора аренды земли. Известны следующие сценарии:

1. Шантаж.

До окончания срока действия договора арендатор начинает вести переговоры с собственником земельного участка (пая) о продлении договора аренды. В случае отказа арендодателя продлить срок действия договора путем подписания дополнительного соглашения, арендатор прибегает к шантажу: уменьшает размер арендной выплаты или вообще не выплачивает средства за пользование земельным участком, вплоть пока владелец земли не подпишет договор.

2. Обман.

В случае отказа собственника земельного участка продлевать срок действия договора, недобросовестный арендатор подрабатывает подпись владельца земельного участка, поддельная подпись ставится в тексте дополнительного соглашения и приложениях к ней. После чего эти документы подаются государственному регистратору для проведения государственной регистрации вещного права на земельный участок (в Государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации иного вещного права).

Таким образом, владелец земельного участка даже не подозревает, что договор аренды был продлен и просто становится заложником ситуации, поскольку, на длительное время приходится забыть о праве свободно распоряжаться по своему усмотрению, для удовлетворения своих прав и интересов своих же законным имуществом.

К сожалению, на территории Оржицкого района некоторые арендаторы начинают практиковать вышеупомянутые сценарии: пользуются юридической неосведомленностью крестьян и нарушают их право распоряжаться земельными паями. К ЧСП «ПриватАгро» за помощью и юридической консультацией обращаются люди, которые стали жертвами таких недобросовестных предпринимателей.

Поэтому обращаемся к владельцам земельных участков (паев), будьте внимательны и осторожны в отношениях с арендаторами земельных участков. Перед тем, как подписать документы, которые могут повлиять на арендные отношения, внимательно прочитайте текст, попросите арендатора объяснить его значение, проконсультируйтесь у специалистов, юристов. Арендодателям пожилого возраста и с недостатками перед переговорами с арендатором и подписанием текстов документов, рекомендуем заручиться поддержкой членов семьи или родственников!